Bolånekalkyl Excel - Gratis Mall

1. Öppna fliken Bolånekalkyl och fyll i kundnamn, stad och bostadstyp.
2. Registrera köpeskilling, kontantinsats, lånebelopp, ränta och löptid. För bostadsrätt anger du även månadsavgift.
3. Välj amorteringstyp. Mallen hanterar både rak amortering och annuitet i den struktur som finns i kalkylen.
4. Kontrollera att månadsränta, månadsamortering och totalkostnad per månad stämmer mot bankens offert.
5. Gå till fliken Sammanfattning för att se de viktigaste nyckeltalen i samlad form.
6. Använd fliken Instruktioner om du vill förstå hur varje fält ska tolkas eller anpassas i Excel.

Den här mallen passar dig som jämför bostadsrätt, villa eller radhus före budgivning. I praktiken använder mäklare, ekonomiansvariga och privatpersoner den för att se om ett köp håller med en ränta på 3,89% eller 4,60% och en löptid på 20 eller 30 år.

Fliken Bolånekalkyl innehåller 16 kolumner: kundnamn, stad, bostadstyp, köpeskilling, kontantinsats, lånebelopp, ränta, löptid, månadsavgift, amorteringstyp, månadsränta, månadsamortering, totalkostnad, lånegrad, belåningsstatus och kommentar. Bild 1 visar det här upplägget med en tydlig tabellrad för varje objekt.

Vem som tjänar mest på modellen

En privatperson som tittar på tre objekt i Stockholm kan lägga in 4 200 000 kr, 5 800 000 kr och 3 100 000 kr i samma fil och jämföra månadsutfallet direkt. En bankkontakt eller bolånehandläggare får samtidigt ett strukturerat underlag med samma fältnamn varje gång.

Det här är bättre än att räkna i huvudet eller i lösa anteckningar. När du har 15 objekt blir det snabbt fel om du inte har samma kolumner och samma ordning i varje rad.

Vad sammanfattningen visar

Fliken Sammanfattning samlar nyckeltal från kalkylen så att du snabbt ser vilken bostad som ger lägst boendekostnad och vilken som ger högst lånegrad. Bild 2 visar en översikt där kalkylen är hopdragen till ett mer lättläst beslutsunderlag.

Den här typen av kalkyl är inte bara ett räkneark, den hjälper dig också att tolka de svenska kraven kring bolån. För bolån över 70% av bostadens värde krävs normalt amortering enligt Finansinspektionens amorteringsregler, och vid belåningsgrad över 50% är amorteringstakten högre än vid lägre belåning.

Om du köper en villa för 5 800 000 kr med 1 160 000 kr i kontantinsats blir lånebeloppet 4 640 000 kr. Det ger en belåningsgrad på 80%, vilket i praktiken betyder att du måste vara extra noga med amorteringen och inte bara titta på räntan.

Rak amortering eller annuitet

I mallen finns amorteringstyp som eget fält, vilket gör det lättare att jämföra två vanliga upplägg. Rak amortering ger högre betalning i början men sjunkande kostnad över tid, medan annuitet ger jämnare månadsbetalning och är enklare att budgetera för många hushåll.

För ett lån på 3 360 000 kr och ränta på 4,15% blir månadskostnaden känslig redan för små ränteändringar. En höjning med 0,50 procentenheter motsvarar ungefär 1 400 kr mer per månad i räntekostnad på den nivån.

Praktisk tolkning av lånegrad

Kolumnen för lånegrad hjälper dig att se hur stor del av bostaden som finansieras med lån. Det är ett bättre styrtal än bara köpeskilling, eftersom två objekt på 4 000 000 kr kan ha helt olika riskbild beroende på om kontantinsatsen är 10% eller 30%.

Det vanligaste felet är att blanda ihop månadsavgift för bostadsrätt med ränta och amortering. Om månadsavgiften är 3 200 kr men du glömmer den i kalkylen blir totalkostnaden alldeles för låg, och du riskerar att fatta beslut på fel underlag.

Ett annat vanligt fel är att räkna ränta som ett heltal i stället för decimal. 4,15% ska skrivas som 0,0415 i själva beräkningen, annars blir utfallet 100 gånger för högt.

Fel på grund av fel löptid

Om du lägger in 25 år i stället för 30 år blir amorteringen högre och månadskostnaden ser dyrare ut än den är. På ett lån om 2 480 000 kr kan skillnaden bli flera tusen kronor per månad beroende på hur du fördelar återbetalningen.

Det här händer ofta när man kopierar en rad och glömmer att ändra löptiden. Därför är det bättre att använda en enhetlig tabell än att göra fria noteringar i separata celler.

Fel vid bostadsrättsköp

För bostadsrätter är månadsavgiften avgörande, men den missas ofta i en snabb kalkyl. En avgift på 2 850 kr eller 3 200 kr per månad ser liten ut vid köptillfället, men över 30 år blir det hundratusentals kronor.

Det är också vanligt att man jämför objekt utan att ta hänsyn till amorteringstyp. Rak amortering och annuitet ger samma lån men olika kassaflöde, och det är just kassaflöde som avgör om boendet fungerar i vardagen.

För att se hur månadsavgift, amortering och övriga kostnader påverkar helheten kan en balansräkning för boendet vara ett naturligt nästa steg.

Du kan använda samma struktur för att jämföra flera bostäder i rad, till exempel tre visningar samma vecka eller fem budnivåer på samma objekt. Då blir det lätt att se hur en skillnad på 200 000 kr i köpeskilling påverkar både kontantinsats och lånebelopp.

Praktiska anpassningar

• Lägg till fler rader om du vill jämföra fler objekt i samma kalkyl.
• Byt ut stad mot område eller föreningsnamn om du jobbar med bostadsrätter i en viss kommun.
• Lägg till egen kolumn för driftkostnad om du vill räkna på villa mer exakt.
• Skapa egna scenarier med olika räntor, till exempel 3,50%, 4,00% och 4,50%.

När du ska bygga vidare

Om du vill använda kalkylen i ett mer avancerat upplägg kan du koppla den till en separat budgetflik med inkomst, sparande och buffert. För ett hushåll med 45 000 kr i nettolön och boendekostnad på 18 500 kr per månad blir det direkt tydligt hur mycket som finns kvar till övriga utgifter.

Du kan också lägga in färgmarkeringar för höga räntor eller hög lånegrad. Det gör kalkylen mer lättläst när flera personer ska fatta beslut utifrån samma fil.

När flera personer ska fatta beslut utifrån samma fil blir det naturligt att komplettera med en lånekalkyl för boendet.